20世紀90年代初，國王十字區是英國倫敦的十大貧民窟之一，但今天已成了城市更新領域的世界級“網紅”，其中的經驗做法對我國的城市更新很有借鑒意義。

　　國王十字區位于倫敦西北部，面積約27公頃，離白金漢宮約4.8公里，是倫敦最重要的交通樞紐之一。上個世紀末，隨著社會的發展，國王十字區逐漸衰敗。一個重要的轉機出現在1996年，跨越英吉利海峽的歐洲之星將國王十字區圣潘可拉斯車站選為終點站，因此當地政府決定對這里進行改造。此外，該區域還存在著大量維多利亞時期的歷史建筑，也亟須進行更新改造。在這樣的背景下，奧雅納公司有幸參與了總體規劃和交通專項規劃。

　　在國王十字區的具體規劃目標上，我們提出：第一，將其所在地倫敦定位為世界一流城市，而不是一個破敗的工業區；第二，包含更廣泛區域的更新，國王十字區要與周邊區域融合；第三，由市場主體進行改造，而不是政府，需要綜合考慮經濟效益、社會效益、文化效益等；第四，有長遠的規劃，而不是短期的。在規劃方法上，一是實現交通組織的立體化連接，強化交通樞紐功能；二是歷史建筑的更新與環境的激活；三是公共空間的串聯與社區修補；四是功能混合推進多元化發展。

　　經過持續不斷的更新，國王十字區項目實現了多重效果：高效交通組織提升了人流集聚效應，工業歷史文化被激活吸引了科創企業集聚，產業與交流吸引了“創客+游客+商務客”多元人，國際都市中的文化融合賦予了城市持久的生命力，土地價值大幅躍升使得租金房價遠超倫敦市中心及其他商務區。

　　總結起來，國王十字區的更新成功有兩大關鍵：一是用長遠的視角看問題，1996年的規劃到今天還沒有最終改造完，一直在進行持續的更新；二是一體化且富有靈活性、彈性的規劃設計，最終把倫敦的一個貧民窟打造成了世界核心級項目。

　　（本文根據作者在“2019城市有機更新與服務模式創新高峰論壇”上的演講整理）